Aktueller Immobilienmarktbericht 2023

Leider lässt sich hier keine allgemeingültige Aussage über alle Teilmärkte hinweg treffen. Grundsätzlich sehen wir, dass sich die Nachfrage, je nach Immobilienart, bis zu 90% reduziert hat. Aus diesem Grund macht es Sinn, die einzelnen Segmente genauer unter die Lupe zu nehmen.

Das Eigenheim steht immer noch sehr weit oben auf der Wunschliste von jungen Familien. Leider können sich aufgrund der gestiegenen Zinsen nur noch wenige dieses kostbare Gut leisten. Besonders moderne Häuser werden noch gut angenommen. Je moderner das Haus und die Heiztechnik sind, desto weniger Abschläge muss ein Verkäufer hinnehmen. Somit zählt dieses Segment zu den Gewinnern des Marktes. Große alte Häuser dagegen verlieren zurzeit am meisten. Diese werden kaum noch angefragt. Auch die meist großen Grundstücke können daran nichts ändern, da große Häuser eben auch oft hohe Modernisierungskosten bedeuten. Große Gärten sind schon lange nicht mehr im Fokus von jungen Familien. Heute sollte der Garten pflegeleicht und überschaubar sein.

Grundsätzlich muss man hier zwischen zwei Käufergruppen unterscheiden:

1.) Der Kleinanleger (nur wenige Einheiten)

Diese Gruppe ist aktuell deutlich dezimiert. In Zeiten der Null-Zins-Politik waren hier im Allgäu ca. 2 % Mietrendite bei einer Neubauwohnung und ca. 3 % bei Bestandwohnungen normal. Zinsen gab es ja keine auf der Bank. Teilweise musste sogar noch Verwahrentgeld bezahlt werden. Da es heute Festgeldangebote mit über 4 % gibt, muss die Immobilie, die sich durch den Gebrauch abnutzt und zudem Arbeit mit sich bringt, deutlich über dieser Verzinsung liegen. Hier ist das Problem, dass es im Neubau quasi unmöglich ist, soweit den Preis zu senken, wogegen es im Bestand grundsätzlich möglich wäre. Allerdings erhoffen sich auch hier die meisten Verkäufer noch einen zu hohen Verkaufserlös. Nur diejenigen, die bereit sind, den Preis soweit zu senken, bis ein Käufer gefunden wird, können Ihre vermietete Immobilie zurzeit verkaufen. Kleininvestoren mit einer hohen Eigenkapitalquote kaufen noch ausgesuchte Objekte, um dem Aspekt Sicherheit in ihrem Portfolio Rechnung zu tragen.

2.) Großinvestoren (ab 100 Einheiten)

Die großen Konzerne und Familiy Offices haben seit dem Zinsanstieg kontinuierlich ihre Renditeerwartung erhöht. Aus diesem Grund steht dieser Teilmarkt fast schon still. Ging auch im Allgäu noch bis letztes Jahr so mancher Neubau global an einen Investor, so müssen die Bauträger heute den mühsamen Einzelverkauf auf sich nehmen. Dies bedeutet sehr lange Vermarktungszeiten und -kosten. Auch die großen Wohnbaugesellschaften in Deutschland halten sich aktuell mit Zukäufen zurück.

Eigentumswohnungen müssen heute barrierefrei und altersgerecht sein. Auch die Nebenkosten sollten überschaubar sein. In Kempten gibt es viele Wohnungen, die an das städtische Fernwärmenetz angeschlossen sind. Je moderner die Wohnungen sind, desto eher finden Sie einen Käufer. Auch hier gilt, dass ältere Wohnungen deutlich an Nachfrage verloren haben, da diese in der Regel auch höherer Heizkosten nach sich ziehen.

Aufgrund der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten, der steigenden Nachfrage und dem knappen Angebot, steigen die Mieten auch hier im Allgäu kontinuierlich weiter. Die Mietpreisbremse hat bislang auch noch keine Wirkung gezeigt. Hier hilft unserer Einschätzung nach nur die Erhöhung des Angebotes.

Die Gesamtmengenlage ist sehr verflochten, so dass aktuell niemand eine allgemeingültige Antwort geben kann. Wir gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise im Allgäu weiterhin auf hohem Niveau bewegen, aber dennoch gewisse Marktkorrekturen hinnehmen müssen. Unserer Einschätzung nach werden sich die Preise im Schnitt weiter etwas nach unten bewegen. Bei anhaltender Inflation könnte dies zu dem Effekt führen, dass die Immobilienpreise bezogen auf die Einkommen wieder erschwinglicher werden.