Kommentar: Wo steht der Immobilienmarkt im September 2023?

Insgesamt kann aufgrund des Grunderwerbsteueraufkommens der Länder eine klare Aussage über den aktuellen deutschen Immobilienmarkt getroffen werden: Es geht bergab in 2023. Sowohl die Nachfrage als auch die Preisentwicklung zeigen einen deutlichen Abschwung in ganz Deutschland. Der Grund dafür liegt an den rasant gestiegenen Darlehenszinsen, die in Kombination mit den ebenfalls stark gestiegenen Baukosten und Immobilienpreisen der letzten Jahre (aufgrund der damaligen Niedrigzinspolitik) zu einem exponentiellen Absturz beim Erschwinglichkeitsindex geführt hat. Das bedeutet, dass heute von einem Eigennutzer im Schnitt mehr als die Hälfte vom vom Nettoeinkommen nur für Zins und Tilgung aufgebracht werden muss. Bei Kapitalanlagen (vermietete Immobilien) werden heute Mietrenditen von mindestens 4% (Nettorendite, Tendenz steigend) erwartet.

Da sich aufgrund der dadurch verminderten Bautätigkeit auch der Wohnungsmarkt nicht entspannt, steigen Mieten weiterhin. Daran konnte auch die Einführung der „Mietpreisbremse“ in verschiedenen Regionen und Städten (auch in Kempten) bisher nichts verändern. Wohnen in Deutschland ist für weite Teile der Bevölkerung zu einem fast unbezahlbaren Gut geworden.

Mit der letzten Zinserhöhung der EZB, die sich zwischenzeitlich auch auf den Zins für Immobilienkredite ausgewirkt hat, wird es auch in unserer Region zunehmend schwieriger für potenzielle Käufer. Es muss davon ausgegangen werden, dass sich die Immobilienpreise in den nächsten Monaten auch in unserer Region rasant nach unten entwickeln werden. Insbesondere größere, ältere Häuser und Wohnungen werden die größten Preisabschläge verzeichnen. Dies war auch schon in den Jahren 2000 bis 2007 zu beobachten. Damals lagen die Zinsen zwischen 4,1% und 5,4% (10 Jahre Zinsfestschreibung) und große, ältere Immobilien waren aufgrund der hohen Modernisierungskosten auch damals schwierig zu veräußern.

Anhand des Grunderwerbsteueraufkommens der Länder lässt sich der Immobilienmarkt insgesamt relativ gut nachvollziehen. So lag der Rückgang im Grunderwerbsteueraufkommen in Deutschland im Zeitraum Januar bis August 2023 bei 31.2% (Quelle: bundesfinanzministerium.de). In Bayern ging das Grunderwerbsteueraufkommen im gleichen Zeitraum sogar um 36,7% (Quelle: bundesfinanzministerium.de) zurück. Da grunderwerbsteuerfreie Veräußerungen (z. B. Share-Deals) nicht erfasst sind, kann man also von einem noch größeren Rückgang der Immobilientransaktionen (Geldumsatz) ausgehen.

Insgesamt kann also von einem weiter fallenden Markt ausgegangen werden. Insbesondere gebrauchte Immobilien werden deutlich an Wert verlieren, da die Bundesregierung nur den Wohnungsneubau mit einer erhöhten Abschreibung attraktiv fördern wird. Somit werden also Kapitalanlagen (vermietete Immobilien) im Bestand, die unter Umständen auch noch von der Mietpreisbremse betroffen sind, am meisten verlieren.

Für weitere Fragen stehen Ihnen unsere ImmoProfis Klaus Tabery und Richard Sontheim gerne zur Verfügung.