Möblierte Wohnung vermieten

In Deutschland werden immer mehr Wohnungen möbliert angeboten. Aktuell liegt der Anteil in der öffentlichen Bewerbung bei ca. 25 Prozent. Das bedeutet, dass jede 4. Wohnung möbliert angeboten wird. Allerdings gibt es auch einen nichtöffentlichen Mietmarkt, der seit Einführung des sogenannten Bestellerprinzips enorm gewachsen ist. In den gängigen Immobilienportalen sind hauptsächlich noch Kapitalanleger und gewerbliche Anbieter mit Wohnungsangeboten vertreten. Der tatsächliche Anteil am Gesamtmarkt kann deswegen nur geschätzt werden. Das erhöhte Angebot kommt zudem dadurch zustande, weil sich drei Teilbereiche in der Wohnungsvermietung besonders robust und renditestark herauskristallisiert haben:

• Die gewerbliche Ferienwohnungsvermietung
• Die Vermietung von Monteurswohnungen
• Die Vermietung von Studentenwohnungen

Da möblierte Wohnungen in der Regel für eine kürzere Mietdauer vermietet werden, ist mit einer entsprechenden Abnutzung der Wohnung als auch des Mobiliars zu rechnen. Deswegen ist der steuerliche Aspekt ein sehr wichtiger. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die rechtliche Situation. Für die jeweilige Art der Vermietung muss eine Genehmigung vorliegen. Gegebenfalls müssen auch Miteigentümer in einer Eigentümergemeinschaft zustimmen. Es ist unabdingbar, diesen Punkt im Vorfeld zu klären.

Die steuerliche Abschreibung ist im Einkommensteuergesetz (EstG) geregelt. Diese wird auch als AfA (Absetzung für Abnutzung) bezeichnet. Sie sagt aus, dass jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz der Investitionskosten für eine größere Anschaffung, die dem Erzielen von Einkünften dient, vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann. Abgesetzt werden können aber nur Wirtschaftsgüter, die sich abnutzen.

1.) Abschreibung Immobilie

Nur das Bauwerk an sich, nicht aber das Grundstück kann abgesetzt werden. Die Absetzung für Abnutzung ist im Einkommenssteuergesetz (EstG) geregelt. Dabei gibt es zweierlei Abschreibungsmethoden: linear und degressiv.

Lineare Abschreibung

Lineare Abschreibung (§ 7, Abs. 4 EstG) bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich hoch bleibt. Dabei hängt der Prozentsatz unter anderem davon ab, wann die Immobilie gebaut worden ist.

Wurde eine Immobilie vor dem 31. Dezember 1924 gebaut, können die Anschaffungskosten der Immobilie in der Regel jährlich zu 2,5 Prozent abgesetzt werden, über einen Absetzungszeitraum von 40 Jahren.

Für alle Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, sind es in der Regel 2 Prozent der Kosten, bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren.

Für Neubauten ab 1. Januar 2023 gilt ein erhöhter Abschreibungssatz von drei Prozent.

In speziellen Fällen können auch andere Abschreibungsraten gelten (z. B. Gewerbeimmobilien, Baudenkmäler, o. a.).

Degressive Abschreibung

Ehemals gab es die degressive Abschreibung (§ 7, Abs. 5 EstG ), mit der Bauherren und Immobilienkäufer ihre Objekte in den ersten Jahren mit besonders hohen Sätzen abschreiben konnten - in den ersten acht Jahren bis zu acht Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten jährlich. Diese Abschreibung gab es allerdings nur für Immobilien, die vor dem 1. Januar 2006 gekauft wurden oder der Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde.

Eine Ausnahme stellen denkmalgeschützte Immobilien dar: Für deren Sanierung können nach wie vor hohe Abschreibungssätze geltend gemacht werden.

Die Abschreibung startet in der Regel mit dem Kauf der Immobilie und endet mit deren Verkauf oder mit dem Ende des Abschreibungszeitraums beziehungsweise der Nutzungsdauer. Danach kann der Immobilieneigentümer nicht mehr von der AfA profitieren. Bei Verkauf beginnt für den neuen Eigentümer der Abschreibungszeitraum von vorne, das heißt, er kann die AfA erneut für bis zu 50 Jahre geltend machen, je nach Art der Immobilie.

Aufgrund der aktuell angespannten Wohnungssituation in Deutschland wurde von der Bundesregierung ein Maßnahmenpaket beschlossen, welches unter anderem wieder eine erhöhte degressive AfA für Neubauten vorsieht. Diese wird für Gebäude gelten, die Wohnzwecken dienen und mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird.

2.) Abschreibung des Mobiliars

Kosten die Möbelstücke unter 800 EUR, können Sie diese im selben Jahr als Werbungskosten in voller Höhe geltend machen. Gegenstände, die diese Grenze überschreiten, können über mehrere Jahre abgeschrieben werden, wobei die Länge der Abschreibung durch die Lebensdauer der Möbelstücke bestimmt ist. Die Orientierung des Finanzamtes bezüglich der Lebensdauer erfolgt dabei anhand der AfA-Tabelle (Absetzung für Abnutzung) des Bundesfinanzministeriums. Diese kann auf der Homepage www.bundesfinanzministerium.de heruntergeladen werden.

Diese Methode basiert auf einem Urteil des Berlinder Landgerichts aus dem Jahr 2003.
Dieses hat bei der Berechnung des Möblierungszuschlags eine lineare Abschreibung der Möbel über zehn Jahre und 2% des Zeitwertes der Möbel als angemessene Berechnungsgrundlage erachtet. Im Gegensatz zum Hamburger Modell hat das Landgericht Berlin nach ihrer Berechnungsmethode entschieden, dass nach erfolgter Abschreibung kein Zuschlag mehr verlangt werden kann.

Mieter einer möblierten Wohnung haben grundsätzlich die gleichen Rechte und den gleichen Kündigungsschutz wie Mieter einer unmöblierten Wohnung (Ausnahme: Kurzzeitvermietung und Einliegerwohnung). Auch die sogenannte Mietpreisbremse muss beachtet werden, falls diese am Standort des Mietobjektes gilt. In jedem Fall sollten Vermieter und Mieter alle mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im Mietvertrag vollständig dokumentieren. Der Möblierungszuschlag muss formal richtig und vollständig enthalten sein. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre Formuierung rechtssicher in Ordnung ist, empfiehlt sich eine Rückversicherung bei einem Rechtsanwalt für Mietrecht. Auch Vereine wie Haus und Grund können Ihnen weiterhelfen. Für die Vermietung Ihrer möblierten und unmöblierten Wohnung stehen Ihnen die ImmoProfis jederzeit gerne zur Verfügung. Aber auch für Fragen können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren.

Bitte beachten Sie, dass unsere Blogbeiträge keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Zur Klärung Ihrer persönlichen rechtlichen und finanziellen Situation bitten wir Sie, immer einen entsprechenden Experten hinzuzuziehen.